マンション売却の注意点を失敗事例から査定の流れまで徹底解説

マンション売却を行うにあたり、大きな金額が動くためなるべく失敗をしたくないと考える方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産の選び方から失敗事例を通してマンション売却を行う際の注意点から売却までの流れを紹介しています。

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

マンション売却時の流れ

マンション売却までに行うことは書類の作成から確定申告まで、すべきことが多く大変です。

そうならないためにも、まずはマンション売却時の流れを理解しておきましょう。

全体の流れを把握して行動することで、一つひとつの事項を確認しながら進めることができるため、失敗の元になる抜けを防ぐことにつながります。

マンション売却前の注意点

マンション売却で重要なのは販売前にどれだけ相場や市場のタイミングに合わせて売り出しを開始するかが重要です。

相場やタイミングが合わないといつまでも売れなかったり、相場より安くで取引されるなどの失敗に繋がります。

そのため、マンション売却前の下調べは念入りに行いましょう。

マンション市場が活発になるタイミングを知っておく

マンション市場が活発になるタイミングに売り出すことで、売れ残りを防ぐことにつながります。

マンション市場が活発になるタイミングは、4月の新生活に向けた準備をはじめる2月から3月にかけてです。

自分の引っ越し先も含めて準備をする必要があるため、遅くとも10月から12月上旬までに売却のための不動産会社選びや査定依頼を済ませておくことをおすすめします。

査定前に相場を把握しておく

査定を行う前に、自分でも相場を調べておきましょう。

事前に相場を把握して、高すぎず低すぎない価格設定を行うことで、売れ残りを防ぐことにつながります。

マンションの相場は以下の二つの方法で調べることができるので、参考にしてください。

自分で物件の相場を調べる際は、築年数や広さ、設備など自分の物件と近い物件価格と見比べるとよいでしょう。

必要書類は余裕をもって準備しておく

マンション売却に必要な書類を前もって準備しておくことで、マンション売却までをスムーズに行うことができるでしょう。

また、紛失した際は再取得に時間がかかる場合がありますので、書類の管理はしっかりと行う必要があります。

マンション売却に必要な書類を以下の表にまとめていますので、参考にしてください。

マンション売却にかかる費用を知っておく

マンション売却には、売却代金の5％から7％ほどの費用がかかります。

マンション売却にかかる費用は以下の3つです。

場合によっては、ハウスクリーニング代や司法書士依頼費用などがかかる場合がありますので、必要最低限の費用で抑えるためにもどの程度売却費用がかかりそうかあらかじめ予算をたてておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬のことです。

最大「マンションの売却価格×3％＋6万円＋消費税（売却価格400万円以上の場合）」がかかります。

売却価格によってかかる仲介費用の上限が異なりますので、以下の表を参考にしてください。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格の5%＋消費税
200万円以上400万円以下	売買価格の4%＋消費税
400万円以上	売買価格の3%＋消費税

譲渡所得税

マンション売却で利益が出ると、利益に対して譲渡所得税が課されます。

マンションを所有していた期間によって、譲渡所得税の税率が変わりますので、以下の表を参考にしてください。

所有期間	所得税率	住民税率	合計税率
所有期間5年未満	30.63%	9%	39.63%
所有期間5年超	15.315%	5%	20.315%

なお、税金の特例や控除によって、納税額の節税が可能な場合がありますので、利用できそうな控除があるかどうかを事前に把握しておくとよいでしょう。

登記費用

マンション売却を行った際は、登記内容の変更手続きが必要です。

多くの場合は、抵当権の抹消手続きを負担することになるでしょう。

マンションの場合、自分で手続きを行った場合は2,000円かかりますが、司法書士に依頼した場合は報酬として15,000円から20,000円の費用がかかりますので注意が必要です。

売却期間を設定しておき、計画的に動く

なかなかマンションが売れない場合は、買取を検討するなどの売却方針を変えていかなければ、売れない物件をいつまでも持ち続けることになります。

そのため、「1年間売れなかったら方針を変える」など、見切りをつけて行動に移すタイミングを決めておきましょう。

その際、買取を行っている不動産会社であれば売れ残りを防ぐことにつながるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

売却前にリフォームは行わない

リフォームを検討する場合は事前に不動産会社に相談してから決めた方がよいでしょう。

なぜなら、リフォームをしても売却価格が高くなるとは限らず、リフォーム費用を売却価格に上乗せすると相場より高い料金でマンションが売り出されることになり売れ残りにつながることがあります。

リフォーム代分の損をすることにもなりかねませんので、売却前のリフォームは基本的に行わずに様子を見た方がよいでしょう。

マンション売却活動中の注意点

不動産会社と契約を結ぶことで、マンション売却までの不動産会社による営業活動がはじまりますが、その間すべて任せきりにせず、売却活動中も気を付けておくべきことがあります。

こまめな対応がスムーズな対応につながりますので、マンション売却中に気を付けておくべき注意点は事前に確認しておきましょう。

担当者とはこまめに連絡を取って状況を把握しておく

不動産会社の売却営業が始まったら、そのまま任せきりにして放置しないように担当者とはこまめに連絡を取って状況を確認しておきましょう。

問い合わせ状況や周囲の状況を聞きながら、こまめに連絡を取っておくことで積極的に動いてくれることにつながります。

また、普段からコミュニケーションをまめにとっておくことで、いざという時に親身になって相談に乗ってくれることでしょう。

そのために、担当者とはこまめな連絡と丁寧な対応を心がけましょう。

しかし、自分から連絡をするのが苦手な方や、連絡する時間が取れない方は不動産会社の方から定期的に報告のある専属選任契約を結ぶこともひとつの手段として挙げられます。

内覧前には掃除と整理整頓を行っておく

購入希望者が内覧する予定がある場合は、掃除と整理整頓は事前にしっかりと行う必要があります。

特に住みながら売却を行う場合は、印象を良くすることを意識して丁寧な対応やスリッパの用意など細やかな気配りができるとよいでしょう。

内覧時の印象は、購入の決断や価格の交渉などに影響を与えることが考えられますので、特に気にかけておく必要があります。

マンション売却時の注意点

ここからはマンション売却時に注意するポイントを紹介します。

トラブルになる可能性のある項目が多いため、十分に注意してください。

契約前に契約内容をよく確認しておく

売買契約は簡単に解除することが出来ないため、見落としが無いよう十分に注意しましょう。

契約違反による解除が行われた場合、売却価格の10％から20％程度の違約金が発生するため、特に注意して確認しておくべき項目といえます。

また、引き渡し期日など明確にしておくべき項目はしっかりと明記しているかを確認することで、後々のトラブルを防ぐことにつながります。

物件の問題点は買主に伝えておく

物件に関する騒音、雨漏り、異臭など問題点と考えられることはすべて正直に買主に伝えておきましょう。

契約後に問題が発覚した場合、「瑕疵担保責任」に問われ、契約解除や損賠賠償の元になる可能性があるため注意が必要です。

物件の問題点を伝える際には、文章で残しておいた方が後々トラブルになった際に証拠として役に立つでしょう。

買主から受け取った手付金はすぐに使用しない

買主から受け取った手付金は、買主がローンの審査に落ちた場合や、急な購入のキャンセルなどが起こった場合に返す必要があります。

そのため、何かトラブルがあった際に手付金をすぐに返せるよう、買主から受け取った手付金は、買主の住宅ローンの審査を待って、終わるまでは使わないようにしましょう。

マンション売却の引き渡し・決済後の注意点

ここからは、マンション売却の引き渡しや決算後に注意すべきポイントをまとめています。

スムーズな引き渡しができるよう、事前に確認しておきましょう。

速やかに引っ越しする

マンション売却の契約を行った後は、スムーズに引っ越しができるようあらかじめ準備を進めておきましょう。

引っ越し期限に間に合わなかった場合、買主とトラブルになることも考えられます。

そのため、事前に引っ越し先の家を契約し、引っ越し会社にも早めの見積もりや荷造りができるように計画的に行動しましょう。

カギを紛失した際は、錠ごと交換する

引っ越し前に家の鍵はすべて集めておくようにしましょう。

ひとつでもカギを紛失した場合は、錠ごと交換しなくてはならず交換費用を負担する必要があります。

カギを紛失したことを隠すと後々トラブルになるのでやめましょう。

カギを無くしたことを素直に伝え、速やかに対応を行うことで印象も良く買主とのトラブル回避につながります。

手続き当日は予定を入れず、余裕をもったスケジュールで行う

引き渡しや決済当日の手続きには、金融機関によって1時間から2時間近く時間がかかる場合があります。

そのため、手続き当日は予定を入れず、余裕をもったスケジュールの日に行うと確実でしょう。

さらに、午前中に手続きを行うことで、忘れ物などのトラブルが起こってもカバーする時間を持つことができるためおすすめです。

確定申告は忘れず行う

もしマンションが売却できなかったとしても、確定申告は必ず行いましょう。

築年数が長いマンションは、値段が購入時よりも下がっているでしょうから、マイナスになった場合は特例を使用することで所得税の還付を受けることができ、節税できる可能性があります。

そのため、もしマンションが売却できなかった時でも確定申告は必ず行うことを頭に入れておきましょう。

マンション売却を行う際の不動産会社の選び方

ここでは、マンション売却を行う際に重要な不動産会社の選び方を紹介します。

適切な不動産会社を選ぶことで、スムーズなコミュニケーションや売却につながるので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却に強い不動産売却サイトを活用する

不動産売却には、マンションだけではなく戸建て売却やビル売却など種類があるように、各不動産会社によって売却を得意とする分野は異なります。

そのため、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶことでスムーズな売却を行うことにつながるでしょう。

どの物件売却に強いかを調べるには、過去の取引状況から見極めを行うことができますので、参考にしてください。

相場と比べて適切な査定額を算出する不動産会社を選ぶ

査定額が一番高い不動産会社は、売れ残りにつながると大幅な値下げを行う場合があります。

不動産会社を選ぶ場合は査定額と相場を見比べて、根拠のある査定額を明示してある不動産会社を選んだ方が売れ残りや割安な価格での売り出しを防ぐことにつながるでしょう。

そのため、自分が売却する物件の相場は事前に調べて把握しておく必要があります。

自分に合った担当者を見つける

実際のマンション売却における営業を行うのは、不動産会社の営業マンです。

そのため、担当者の交渉力や知識量によって取引条件がよくなることがあります。

また、マンション売却までに何度も連絡を取る必要があるため、信用がおける自分に合った担当者を見つけましょう。

信用できる担当者の特徴を以下の3つにまとめていますので、参考にしてください。

上記の特徴にあてはまり、担当者の人柄がよく、親身になって相談に乗ってくれる担当者だと不安に感じた時でも安心して相談ができるでしょう。

自分に合った契約方法を選ぶ

不動産会社との媒介契約の種類は大きく分けて3種類あります。

一度媒介契約を結ぶと、簡単に業者を変えることができませんので、媒介契約の内容と種類を知り、自分に合った契約方法を選ぶようにしましょう。

各契約内容の特徴を一覧にまとめていますので、参考にしてください。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
複数業者との契約	なし	なし	あり
自己発見取引	あり	なし	あり
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	指定なし
指定流通機構への登録	契約を締結してから 7日以内に登録	契約を締結してから 5日以内に登録	任意
業務状況の報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	任意

不動産の情報の公開を広くしたい方は、複数の不動産会社に依頼する一般媒介契約がおすすめです。

しかし、業務状況の報告は任意のため、自分で積極的に連絡を取る必要があるでしょう。

自分から積極的なコミュニケーションを取るのが苦手な方は、定期的に連絡が義務付けられている専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

売れ逃しを防ぐために、最低売却価格は事前に決めておく

マンション売却を行うにあたって、売り手は高く売りたいものですが、買い手は安く買いたいものです。

そのため、場合によっては価格交渉をされる場合があります。

価格交渉に応じてもいいので、早くマンションを売りたい場合は「最低売却価格」を事前に決めておきましょう。

はじめから価格交渉を見越して売却価格を高く設定しておくこともできますが、高すぎると買主が現れず、安すぎるとローンを返せない場合があるため、バランスを考えて価格を設定する必要があります。

そのため、最低売却価格を決める場合は後先の事を考えて設定するようにしましょう。

マンション売却を行った人の失敗事例

ここではマンション売却を行った人の失敗事例をまとめています。

あらかじめ失敗事例を知っておいて、失敗しないように行動したい方はぜひ参考にしてください。

不動会社とのやりとりがスムーズにいかなかった

実際にマンション売却に関する営業は、不動産会社の営業マンが行います。

売れ残りを防ぐために、マンション売却や営業に強い不動産会社の営業マンを選ぶことが重要です。

特にマンションの場合は、一戸建てや土地の売却と比べて確認事項が多く、重要事項説明を行う際の調査で高い専門性が必要になります。

マンション売却に不慣れな不動産会社を選んでしまうと、その後の流れがスムーズにいかないことも考えられます。

そのため、マンション売却が得意な不動産会社に依頼することを意識しましょう。

マンション価格を高く設定しすぎて売れなかった

住宅ローンの残債が残っていることを加味して、売手は高く売りたいものですが、買手からするとなるべく安くマンションを手に入れたいものです。

そのため、ローン残債を加算して相場とかけ離れた高値で設定しすぎると、買手が見つからずマンションの売れ残りに繋がるケースが見られます。

そのため、マンションの価格を設定する際は、相場と見比べながら適切な価格で売り出すことを意識するとよいでしょう。

ローン残高が高く、相場と合わなかった

投資の最悪の流れ。
MRの日当なくなる→収入の柱を増やしたいニーズ高まる→新築マンション投資勧誘増える→思わず投資しちゃう→数年後入居者退去、家賃下落→売却したいがローン残債高すぎて売るに売れない→失敗だと気づく。
少なくとも電話で勧誘してくるような業者は避けましょう。

— たかくん@複業MR (@takakun_MR) April 25, 2022

ローンを返すために売り出し価格を高く設定してしまうことで、マンションが売れず失敗するケースが見られますので注意しましょう。

もしもお金がない状態で、住宅ローンを減らすことを見越して行動したい場合は、抵当権を抹消する「任意売却」を手段として選ぶことでローン全体の額を減らせる可能性があります。

手付金を使い込んでしまった

買主が見つかっても、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまい、違約金で契約が解除できる「ローン特約」によって契約解除になる場合があります。

その際、すぐに手付金を使い込んでしまったことで買主に手付金を返せずトラブルになるケースが見られるため、注意が必要です。

書類に不備があったことで、契約を解除された

売主はマンション売却にあたって付帯設備表や、告知書を作成して買主に渡す必要がありますが、書類の書き方や問題点をしっかりと記載しておく必要があります。

書類に不備があれば「契約不適合責任」としてクレームにつながり、契約解除になるケースが見られます。

さらに、売却後に不備が発覚した場合も、修繕の対象となるためマンションに関する設備に問題がある場合は隠さず記載するようにしましょう。

確定申告を忘れてしまった

マンションが売却できたら確定申告は忘れずに行うようにしましょう。

確定申告を忘れた場合、延滞税として最大14％の税金が徴収される可能性があります。

給与所得とは別に、マンションを売却した翌年の2月16日から3月5日までの間に確定申告を行う必要がありますので注意しましょう。

マンション売却の注意点に関する気になる質問

ここではマンション売却の注意点に関する気になる質問についてまとめています。

マンション売却について気になることがある場合は、参考にしてください。

引っ越しはいつまでに行えばいいですか

引っ越しまでには約1カ月ほどかかります。

そのため、売買契約の直後から引っ越しの準備を始めておくとよいでしょう。

しかし、引っ越し業者の繁忙期によって予約が取れない場合もあるため、時期によって引っ越し期間を早めて行動する必要があります。

相続したマンション売却時の注意点を教えてください

マンションを売却できるのは、所有者本人です。

そのため、所有者がいない場合は名義変更を行う必要があります。

さらに、相続税の支払いも必要になるため、国が定めた評価額を参考に相続税を把握しておくとよいでしょう。

賃貸中のマンションでも売却は可能ですか

賃貸中のマンションの場合でも売却は可能ですが、居住用のマンションとは評価方法が異なるため価格が変わる可能性があります。

賃貸中のマンションの場合は、オーナーチェンジ物件と呼ばれる投資用の物件扱いになるため、投資用マンションとして投資に対して得られる利回りで相場が決まります。

そのため、新築物件だとしても必ずしも賃貸物件は高くなるとは限らないということは頭に置いておきましょう。

マンション売却の注意点　まとめ

最後に今回の情報を簡単にまとめています。

マンション売却を行う際は、買主のことも考えながら相場にあった値段設定を行うことや、計画的にマンション売却を行う事が失敗を防ぐことにつながるでしょう。

その際、マンション売却の流れを確認して、場面に応じて計画的に行動を進めていく必要があります。

さらに、マンション売却が得意な不動産選びを行うことも重要です。

マンション売却を行った人の失敗事例や注意点を確認しながら、マンション売却をすすめていきましょう。